Инвестировать в объекты коммерческой недвижимости по-прежнему очень выгодно
До конца десятилетия столица будет ощущать дефицит торговых, офисных, складских и производственных площадей. А значит, инвестировать в объекты коммерческой недвижимости по-прежнему очень выгодно.
Сегодня рынок коммерческой недвижимости столицы выглядит так:
· торгово-развлекательных центров — 25, их общая торговая площадь — до 300 тыс. кв. м;
· бизнес-центров и офисных помещений в составе ТРЦ — 26, общая площадь — почти 450 тыс. кв. м;
· логистических комплексов — 6, общая площадь — до 70 тыс. кв. м;
· потенциал рынка: 800 тыс. кв.м торговых, 900 тыс. кв. м офисных и до 1,5-2 млн кв. м складских площадей.
В столице ежегодно возводится от двух до пяти коммерческих зданий. Для Киева это мизер и арендаторы бронируют площади еще на начальном этапе строительства объектов. Основной причиной слабого развития рынка девелоперы называют дефицит земли соответствующего назначения.
Офисное голодание
Столичным трудоголикам катастрофически не хватает офисов. По данным компании Colliers International (Украина), пустующих офисных «квадратов» в столице не более 1,6%. Остро востребованы недорогие помещения (аренда 1 кв. м которых обходится в $18-25), расположенные в бизнес-центрах или на нижних этажах новых жилых домов. Дефицит площадей способствует росту арендной платы: в прошлом году она увеличилась на помещения класса «А» на 29%, на офисные «квадраты» класса «В» и «С» — на 8 и 6% соответственно. Ожидается, что в 2006 г. стоимость аренды в среднем возрастет еще на 5-10%. Рост, возможно, мог быть выше, если бы не планируемый в 2006 г. ввод в эксплуатацию около 90 тыс. кв. м новых офисных метров.
Поскольку свободных земельных участков в центре Киева практически не найти, а компании предпочитают арендовать офисы в центре, инвесторам ничего другого не остается, как продолжать выкупать промышленные объекты и здания бывших НИИ. Так, большая часть офисов, появившихся в прошлом году, — перепрофилированные строения. Легкий марафет, обеспечение здания охраной и парковкой — и помещение становится классом выше, и, следовательно, стоит дороже. В прошлом году бизнес-центров класса «В + » стало на 6% больше в основном за счет модернизации офисов класса «С». Кстати, офисных площадей класса «А» за 2005 год не прибавилось. А это значит, что в нынешнем году дефицит помещений класса «А» будет ощущаться еще острее.
Отличительные черты сегментов
· дефицит площадей
· дефицит земли в центре столицы
· перепрофилирование рост стоимости
Торговые ряды
В 2005 г. в столице появился лишь один новый торговый центр — Арена Сити (8 тыс. кв. м). Ежегодная же потребность сегмента оценивается в 150 тыс. кв. м. Заметно масштабирование проектов — все больше арендаторов располагаются на больших площадях (200 и более «квадратов»), и все больше инвесторов задумываются об инвестировании крупноформатных объектов. Если первые торговые центры смогли разместиться на 10-15 тыс. кв. м, то сегодняшние ТРЦ «Караван» и «Променада» занимают уже 42 тыс. и 40 тыс. кв. м соответственно. Торгово-развлекательные центры завтрашнего дня будут еще внушительнее — вводимые в 2006 году в Киеве ТРЦ «Эспланада» и ТЦ «Мега» объединят соответственно 125 тыс. кв. м и 170 тыс. кв. м. Рост ТРЦ связан с расширением ассортимента предоставляемых здесь развлекательных услуг. Первые торговые центры для отдыха предлагали игровые автоматы, нынешние — зоны для детей, боулинг, кинотеатр, фуд-корт и несколько небольших кафе. В перспективе в столице появятся комплексы, сочетающие торговые, офисные, жилые, развлекательные и гостиничные площади.
Разумеется, улучшение качества предлагаемых помещений влечет за собой рост арендной платы. Уже в этом году цена может вырасти на 15-20%, а ведь и сегодня арендуемая в столице офисная недвижимость — одна из самых дорогих в мире (от $200 за 1 кв. м в зависимости от качества арендуемой площади и месторасположения торгового объекта). Дороже только в Лондоне, Париже и Москве.
Отличительные черты сегментов
· дефицит площадей рост арендной платы
· укрупнение объектов
· расширение ассортимента услуг
Промышленная реинкарнация
Промышленные здания в Киеве выставляют на продажу редко, поэтому продать такие объекты несложно. Наибольшим спросом пользуются помещения площадью 100-2000 кв. м и ценой не выше $1,2-1,5 тыс. за 1 кв. м. Основная характеристика промышленного сегмента — постоянный рост цен (в 2005 г. составил 30%, прогноз на текущий год — 15-20%). Причины роста банальны — подорожание земли, дефицит таких объектов и реальная возможность перепрофилирование их в торговые или офисные. Переломить ценовую тенденцию может лишь чудо или Генеральный план развития Киева, предусматривающий до 2010 года увеличение земельной площади столицы на 1,8 тыс. га за счет ликвидации и переноса промышленных зон. В список попали более 100 комбинатов и заводов, которые либо простаивают, либо используют экологически вредные технологии. Не исключено, что здания, входящие сейчас в состав предприятий, снесены не будут. Они могут быть проданы, перепрофилированы и реконструированы. Примеры есть: здания завода «Промкабель» переоборудованы в торговый центр «Променада». На территории завода «Сварка» построен торговый центр «Городок», а ТРЦ «Караван» вырос на месте деревообрабатывающего комбината.
Отличительные черты сегментов
· дефицит объектов
· рост стоимости
· перепрофилирование площадей
Складывайте здесь
Если торговые и офисные помещения, пусть в малом количестве, но строят, то появление логистических комплексов — большая редкость. В 2005 году единственным реализованным проектом стал складской комплекс площадью 10 тыс. кв. м возле Обухова (западный девелопер — компания «НСМ»). Отечественные девелоперы предпочитают инвестировать в торговые и бизнес-центры, ведь торговая недвижимость окупается за 3-5 лет, а офисная — за 5-8 лет. Опыта реализации проектов логистических центров у украинских девелоперов практически нет. Да и интерес невысок — окупается складская недвижимость в среднем за 8-13 лет (в конце 2005 г. стоимость аренды 1 кв. м логистического центра класса «А» в Киеве составляла $7-10). Изменить ситуацию по силам западным компаниям, но иностранцы не рискуют активно инвестировать в украинскую недвижимость. По словам главы отдела офисной и промышленной недвижимости компании Colliers International (Украина) Александра Носаченко, сейчас нет проектов, которые можно завершить в ближайшие 7 месяцев, за исключением логистического центра площадью 25 тыс. кв. м в районе аэродрома «Чайка». Строительство центра (девелопер — FIM Consulting) планируют закончить этой весной. Примечательно, что еще год назад все места в нем уже были забронированы будущими арендаторами.
Потребность рынка в складских площадях оценивается в 350-400 тыс. кв. м на ближайшие два года. Самые подходящие для строительства логистических центров земельные участки расположены в 10-километровой зоне от Киева и почти все являются землей сельскохозяйственного назначения. А до 2007 года действует мораторий на продажу таких земель. Значит, спрос на складские помещения будет расти. А вот роста предложения, считает Александр Носаченко, стоит ожидать не ранее конца 2008 года. К тому времени, прогнозируют эксперты, рынок начнет насыщаться торговой и офисной недвижимостью. И логистические комплексы, склады-отели и консигнационные склады, принимающие товар для дальнейшей реализации от имени владельцев, станут привлекательными объектами инвестирования.
