Одним из наиболее популярных слоганов испанских агентств недвижимости в последнее время является призыв стать собственником жилья по цене аренды.
Идея, безусловно, привлекательная и, к слову сказать, имеющая вполне реальное воплощение. Но, к сожалению, подходящая не для всех, потому что для покупки жилья под стопроцентную ипотеку нужно соответствовать ряду условий, которые не всегда выполнимы. А потому (хотя и верна мысль, что деньги, заплаченные за аренду, - потерянные деньги) многим переселенцам приходится начинать именно с этого.
Естественно, что, определившись с ответом на один вопрос - какое и где жилье взять, потенциальные арендаторы тут же обрастают десятком новых.
То, что мы предлагаем ниже, конечно, нельзя считать исчерпывающей информацией, но все же публикуемые советы специалистов и просто бывалых людей помогут составить общую картину того, как нужно действовать, какими правами будущий арендатор обладает изначально, какие из них необходимо закрепить в договоре и т. д.
Итак, аренда начинается с поиска подходящей жилплощади. На рынке присутствуют два вида предложений: от агентств недвижимости и от частных лиц. Что предпочесть? С одной стороны, агентство - лишний рот, посредник, съедающий дополнительную порцию ваших денег. С другой стороны (в особенности, если вы имеете близкие к нулю понятия об испанском жилищном законодательстве), погнавшись за экономией, можно потерять больше, чем «чаевые» посредникам. Уж не сомневайтесь, арендодатель-частник в вашем с ним договоре в первую очередь постарается позаботиться о собственных интересах и скромно умолчать о правах арендатора. Кстати говоря, в Испании, как и в России, существуют не только статьи и параграфы закона, но и судебная практика их применения. Так что отсутствие в договоре на аренду упоминания, к примеру, о санкциях за досрочное расторжение соглашения - еще не гарантия того, что вам удастся без экономического для себя ущерба покинуть арендуемую жилплощадь ранее установленного срока. А вот если воспользоваться одним из пунктов того же закона, согласно которому «стороны по взаимному согласию могут внести в контракт условия досрочного его расторжения», дышать вам будет неизмеримо легче.
Посредничество агентства в этом случае может оказаться пусть и несколько дорогим, но весьма полезным «удовольствием».
В большинстве случаев при заключении контракта на аренду квартиры арендатор вносит единовременно три месячных квоты. Одна - в качестве авансового платежа за первый месяц проживания, вторая выступает в качестве залога, третья - заработок риэлторской фирмы. Счета за воду, электричество, газ и телефон (если они есть) оплачиваются отдельно. Коммунальные расходы (уборка подъезда, техническое обслуживание лифта, мелкий ремонт жилого фона) по обоюдному согласию сторон могут быть включены в оговоренную ежемесячную сумму или нет. То же самое относится к оплате страховки жилья, хотя в абсолютном большинстве случаев собственник пытается переложить эти расходы на плечи и кошелек арендатора, мотивируя свои действия тем, что квартира может сгореть, быть затоплена или понести еще какой-либо ущерб благодаря проживающим в ней в настоящий момент людям.
В качестве гарантий платежеспособности арендатора собственники обычно требуют представить сертификаты о заработной плате за последние три месяца и действующий контракт на работу. Иногда, при отсутствии указанных бумаг, арендодатель для большего своего спокойствия просит в качестве залога большее количество финансовых средств (известны случаи, когда арендодатель просил до шести месячных платежей). Залог по истечении срока действия контракта возвращается арендатору. Если, конечно, он не забыл указать на необходимость присутствия этого пункта в договоре. Не думайте, что честные риэлторы сами обязательно внесут этот пункт в подписываемый контракт на аренду.
Известны также и случаи, когда агентству удается «срубить деньжат по-легкому» в двойном размере, то есть получить плату за посредничество не только с арендатора, но и с арендодателя тоже. Хотя это уже не ваши проблемы.
Многие собственники стремятся заключать договоры на длительный период, но не превышающий одиннадцати месяцев, охотно затем возобновляя контракт на то же время. Как правило, это связано с представлением владельца, что любое количество месяцев числом менее двенадцати считается договором временным или сезонным, а вот начиная от года - долгосрочным. Нелюбовь арендодателей к долгосрочным контрактам объясняется мудреным испанским понятием tanteo. Сей термин означает, что в случае, если собственнику еще до окончания срока действия договора пришла в голову мысль продать принадлежащее ему жилье, то он не может просто взять и выселить своего квартиранта, пусть даже и заплатив при этом штрафные санкции. Хозяин жилплощади должен в данном случае получить добровольное согласие арендатора на преждевременную продажу квартиры.
Большинство судей, тем не менее, признает на деле существование уже двух трехмесячных соглашений на аренду жилья одним и тем же лицом как долгосрочный договор. Как уже упоминалось выше, положения закона и судебная практика несколько разнятся.
Иногда какая-либо из сторон, желая уменьшить свои заботы по ведению бумажных дел, связанных с арендой, поручает посредничавшему при этом агентству следить за правильностью выполнения всех видов платежей в рамках заключенного договора. В этом случае риэлторы берут ежемесячно десятипроцентную надбавку к квоте за аренду. Однако это не означает, что в эту надбавку включены и суммы оплаты за воду, электричество и по другим коммунальным платежам.
Некоторые собственники также стремятся переложить на плечи арендатора и ежегодную выплату налога на недвижимость (IBI). Не стремитесь идти им в этом навстречу. Во-первых, это не ваша собственность, во-вторых, не забивайте в договор пункт о том, что этот налог является вашей обязанностью. И, в-третьих, если собственник так уж ратует за составление контракта на 11 месяцев - протяните ему руку помощи: о какой уплате ежегодного налога можно вести речь, если вы пользуетесь квартирой меньше года?
И, наконец, об НДС (или, как это звучит в местной интерпретации, IVA). Если, выписывая вам платежное требование на очередной месячный взнос, хозяин жилья решил сверху получить еще и шестнадцатипроцентный налог на добавленную стоимость, не спешите передавать ему и эти деньги. Поинтересуйтесь сначала, зарегистрировал ли он контракт с вами в налоговой инспекции. Известно, что экономные хозяева часто страдают забывчивостью.
