Недвижимость Одессы Продажа квартир Аренда, Квартира в Одессе

Америке, к примеру, сумма с несколькими нулями, выложенная на стол, вызвала бы удивление, у нас же, оказывается, бумажных денег столько, что их просто некуда вкладывать. Спрос на недвижимость такой, что, как признаются риэлторы, квартиры просто улетают. Впрочем, тем, кто возлагал особые надежды на ипотеку, скорее всего придется о них забыть: специалисты прогнозируют, что широкое распространение практики ипотечного кредитования приведет к тому, что квартиры станут доступнее, а значит, автоматически подорожают.

К тому, однако, все идет: 10 августа Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) совместно с украинскими банками приступило к реализации пилотного проекта по содействию предоставлению долгосрочных ипотечных кредитов населению. Предполагается выйти на довольно низкую для отечественного рынка плату за пользование кредитом — до 10% годовых. По словам первого заместителя председателя правления ГИУ Сергея Святко, организация начинает работать на удешевление займов с пятью банками. В их числе — «Укрсиббанк», «Укрсоцбанк», «Приватбанк», «Правексбанк» и «Укрэксимбанк». При этом г-н Святко сообщил, что первый кредит сроком на 30 лет под 9,5% годовых уже выдан. Ежемесячные платежи по кредиту составят 1261 грн., что почти вдвое меньше, чем в среднем на рынке. Комиссия банков по кредитам составит 2% и будет включать как плату за риск, так и оплату работ, предшествующих выдаче кредита. И хотя на 20 миллионов гривень, выделенных ГИУ, можно было выдать хотя бы десяток кредитов, кто сказал, что на кредиты используют все средства, выделенные государством? Все рассчитано на то, что начнет раскручиваться маховик, а там глядишь, с помощью этих денег удастся реализовать несколько проектов с объемом финансирования 4-5 млн. грн. каждый.

Конечно, полгода назад даже пять кредитов, выданных под 9,5%, можно было бы считать успехом. Теперь все выглядит иначе: банки уже выдают средства под 10%, к тому же заметна тенденция падения ставок. В ипотечном учреждении, впрочем, особой мнительностью на этот счет не страдают: учреждение ведь не финансирует заемщиков, а рефинансирует банки. Кроме того, пять кредитов в любом случае не особенно повлияют на развитие рынка. О серьезных сдвигах можно будет говорить только тогда, когда рынок ипотечных услуг станет на ноги. Впрочем, если весь процесс функционирования ГИУ сведется к пяти-десяти выдаваемым кредитам в год, то вряд ли можно ожидать от него большого роста.

Кому такое развитие событий действительно выгодно, так это банкам. Подсчитано, что при равных суммах выплат, растянутых на 20-30 лет, стоимость квартиры увеличивается минимум в 2-2,5 раза. В свою очередь, никто не может с уверенностью сказать, насколько за это время вырастет в цене жилье. Судя по тому, как стремительно рынок движется в будущее, можно с некоторой долей осторожности говорить, что разница составит не менее двухсот-трехсот процентов. С этой точки зрения, думается, не проиграет никто. Жаль только, что, если так пойдет и дальше, тех, кто по достоинству оценит возможности ипотеки, наберется не более нескольких десятков.

Впрочем, все может измениться в любой момент. Для этого надо, чтобы в ипотеку поверило государство. В конце концов, это нужно и самому государству — ведь в развитых европейских странах ипотека представляет собой важную часть ВВП. Достаточно вспомнить те же Нидерланды, где ипотечное кредитование составляет 60% ВВП. В свою очередь, в Великобритании эта цифра превышает 50%, в Греции достигает 7%, в Казахстане — 2%, а в Украине — лишь 0,04%. Это — свидетельство огромного резерва роста. Необходимо просто запустить эффективный механизм ипотечного кредитования — и мы получим положительный макроэкономический эффект, подчеркивают в ГИУ.

Разумеется, многие банки способны сами решать кредитные проблемы, но вряд ли кто-нибудь из них откажется от дополнительной возможности привлечь новых клиентов. К примеру, если в начале весны многие специалисты считали тот же «УкрСиббанк» слишком независимым, чтобы прибегать к помощи ГИУ, то сейчас он оказался в числе тех, с кем намерено сотрудничать ипотечное учреждение. А вот «Аваль» жертвовать своей самостоятельностью не захотел, и 2-3 млн. грн., предлагаемые ГИУ, вряд ли могут серьезно его заинтересовать: финансисты отмечают, что ипотечный портфель «Аваля» измеряется сотнями миллионов гривень. Аналогичная ситуация сложилась и с другими банками, в числе которых — «Надра», «ВА-банк», «Финансы и Кредит». Конечно, есть мелкие банки, для которых жилищное кредитование могло бы стать импульсом к развитию, но они боятся риска. Боится его и ГИУ. Так, по словам г-на Святко, если заемщик на протяжении длительного срока не будет погашать кредит, ГИУ обяжет банк выкупить долг или заменить его другим. Это так называемый малазийский принцип. Тем не менее, в ГИУ надеются, что прибегать к такому способу придется нечасто.

Конечно, ГИУ страхуется и со своей стороны. Поэтому, собственно, и решено было тщательно проверить баланс банков, изучить их кредитные портфели, финансовые отчеты и аудиторские выводы. Кроме того, не слишком низка процентная ставка, да и сумма кредита не будет превышать 70% от стоимости предмета залога. Учтено и то, что в разных регионах, чтобы купить квартиру или дом, нужна разная сумма: сумму кредита привязали к численности населения. Как водится, максимум можно будет получить в столице (это ни много ни мало 450 тыс. гривень). В городах-миллионниках желающие имеют шанс приобрести жилье на 350 тысяч. Жители областных и районных центров смогут претендовать на 250 и 150 тыс. гривень, соответственно. Наконец, у жителей остальных населенных пунктов, кажется, есть повод пожаловаться на недостаток внимания со стороны ГИУ: им светит максимум по 100 тыс.

ГИУ в Стандартах ипотечного кредитования рекомендует банкам предусматривать в договорах мораторий на досрочное погашение кредита. По словам сотрудников ГИУ, ориентировочный срок моратория мог бы составить 12 месяцев, при этом, если заемщик в первый год действия ипотечного договора все же решит погасить свои обязательства, он должен будет выплатить штраф в размере недополученных банком процентов по кредиту. В то же время после этого срока досрочное погашение кредита не исключалось бы. Максимальный срок кредита в рамках проекта рассчитывается как разница между пенсионным и текущим возрастом заемщика. При этом кредит может быть выдан лишь лицу с соотношением ежемесячных платежей по кредиту и общего дохода на уровне 40%.

Хотя в ГИУ не отвечают на вопрос, взяли ли кредиты, предусмотренные пилотным проектом, как говорится, не отходя от кассы — или же за ними довелось ехать жителям регионов, стоит предположить, что речь преимущественно все же идет о столичных жителях (точнее, о тех, кто намеревается ими стать). Г-н Святко не упомянул и о том, насколько планируется увеличить число заемщиков, зато сделал упор на том, что кредитование вскоре может объять и другие сегменты рынка недвижимости, к примеру, коммерческий. «Основное предназначение кредита, которое мы рассматриваем на сегодняшний день, — замечает первый заместитель председателя правления Государственного ипотечного учреждения, — это приобретение недвижимости, предназначенной для постоянного проживания. Я думаю, что в следующем году мы будем выдавать кредиты и под покупку жилища для сдачи его в аренду, а также для ремонта». Кроме того, по словам г-на Святко, в случае принятия шести ключевых законопроектов можно будет рассчитывать на увеличение объемов рефинансирования банков, работающих в рамках проекта.

И хотя пока особо радужных перспектив не намечается, хочется надеяться, что на поле не произойдет простая смена состава, — ведь тогда об удовлетворении нужд населения говорить будет трудно, да и сам смысл существования организации подобной ГИУ, понемногу скроется в дымке недоумения...

Автор: Игорь Андрущенко